ITBI · Base de cálculo · Tema 1.113 do STJ
Quem compra um imóvel paga o ITBI ao município antes de registrar a escritura. Muitos municípios, porém, não calculam esse imposto sobre o preço da compra — calculam sobre um valor próprio, maior, definido em tabela interna. Desde 2022, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado sobre essa prática.
Exemplo ilustrativo, com valores fictícios. A verificação real usa exatamente esses dois documentos, que todo comprador possui.
O ITBI deve ser calculado sobre a compra que você realmente fez — não sobre uma estimativa aplicada automaticamente a todas as compras.
Ponto de partida
É o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono por compra e venda. Sem a prova de que ele foi pago, o cartório não registra a escritura — e, sem registro, a propriedade não se transfere. Na prática, é uma etapa obrigatória do fechamento do negócio.
O imposto corresponde a um percentual, a alíquota, aplicado sobre um valor, a base de cálculo. A alíquota está na lei e raramente gera dúvida. A discussão está no outro número: qual valor entra nessa conta.
O que costuma acontecer
Comprador e vendedor acertam livremente o preço, assinam o contrato e lavram a escritura. Esse é o valor real da operação.
Para pagar o ITBI, o comprador informa ao município quanto pagou pelo imóvel. Até aqui, tudo segue o esperado.
O sistema desconsidera o preço informado e devolve a guia já preenchida com um valor maior, extraído de um cadastro próprio da prefeitura. Não há aviso prévio, não há prazo para o comprador explicar as condições do negócio, não há decisão fundamentada.
Como o registro depende da quitação, o imposto é recolhido no valor exigido. Discutir naquele momento significaria ficar sem registrar o imóvel já comprado — e é por isso que quase ninguém discute.
É como se o imposto de uma compra fosse calculado sobre o preço de tabela do produto — e não sobre o preço que a pessoa efetivamente pagou.
Fevereiro de 2022 · Julgamento vinculante
Ao julgar o Tema Repetitivo n.º 1.113, a Primeira Seção do STJ fixou três conclusões, obrigatórias para todo o Judiciário e para a Administração Pública. O raciocínio parte de uma constatação simples: o ITBI incide sobre um negócio, e o preço de um negócio depende de circunstâncias que só quem negociou conhece — o estado do imóvel, benfeitorias, a pressa de quem vendia, o interesse de quem comprava.
O valor que a prefeitura usa para cobrar o IPTU não serve para o ITBI — nem como valor mínimo.
"A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação."
O preço informado pelo comprador presume-se verdadeiro. O município pode discordar — mas precisa abrir procedimento formal, ouvindo o comprador antes de fixar qualquer valor.
"O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)."
A tabela interna da prefeitura pode motivar uma verificação. Não pode ser a resposta pronta, aplicada a todas as compras.
"O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente."
STJ · REsp n.º 1.937.821/SP · Primeira Seção · Rel. Min. Gurgel de Faria · j. 24/02/2022
Consequência prática
Quem discordasse do valor cobrado precisava reunir laudos e avaliações para demonstrar que o preço pago era real — depois de já ter pago o imposto maior.
Quem afirma que o preço declarado não corresponde ao mercado é que precisa demonstrá-lo — antes de cobrar, em procedimento no qual o comprador possa se manifestar.
Vale registrar o que a decisão não diz. Ela não impede o município de fiscalizar, nem o obriga a aceitar qualquer valor declarado — a possibilidade de revisão está expressamente preservada. O que se exige é que a revisão siga o caminho previsto em lei, e não seja substituída por um número já fixado no sistema.
Como verificar
Quem comprou um imóvel guarda, em geral, tudo o que é preciso para uma primeira conferência. Marque mentalmente — ou de fato — cada resposta que encontrar.
O Código Tributário Nacional estabelece prazo de cinco anos, contados de cada recolhimento, para pleitear a restituição do que tenha sido pago a mais. É um dado objetivo — e vale conferi-lo em qualquer compra realizada nos últimos anos.
Abrangência
O julgamento do STJ teve origem em um caso do município de São Paulo. A sistemática, contudo, se repete em capitais e cidades de diferentes estados, com nomes variados para o mesmo mecanismo: valor venal de referência, valor mínimo, pauta de valores, tabela referencial.
Por outro lado, a legislação e os procedimentos mudam de município para município, e alguns reformularam suas rotinas depois de 2022. Por isso a existência da tese não permite concluir, de antemão, que toda cobrança seja indevida. O que ela permite é saber que a comparação entre os dois números merece ser feita — e que, feita a comparação, há um parâmetro claro para avaliar a situação.
Limites desta leitura
Diferenças expressivas entre o preço pago e o valor de referência costumam ter explicação concreta — estado do imóvel, ocupação, pendências, urgência na venda. Essa explicação faz diferença na análise.
É preciso verificar se o município ofereceu, e se o comprador utilizou, algum procedimento de revisão do valor. Isso altera o quadro e precisa ser examinado documento a documento.
Leis e decretos municipais variam, e alguns municípios ajustaram seus procedimentos após o julgamento. A análise depende da regra vigente na data da operação.
A contagem se faz a partir de cada recolhimento, individualmente. Em compras mais antigas, esse é o primeiro ponto a conferir.
Para quem leu até aqui
Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos — ou conhece alguém que comprou —, a verificação inicial é a comparação entre o valor da escritura e a base de cálculo da guia do ITBI. São dois números, em dois documentos que já estão em suas mãos.
Coincidindo, o assunto se encerra aí. Divergindo, existe um entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça a partir do qual a situação pode ser examinada, à luz dos documentos da operação e da legislação do município em que o imóvel se localiza.